BISOGNA ACCATASTARE I PICCOLI IMPIANTI FOTOVOLTAICI ? – PARTE 2

Nel mio precedente articolo che potete leggere qui, ho provato a dare degli spunti di calcolo per valutare in modo autonomo se il proprio impianto fotovoltaico, già acquistato o in fase di acquisto, generi l’obbligo di variare la rendita catastale dell’immobile su cui è installato.

Come già detto, ho preso lo spunto per calcoli e valutazioni dalle linee guida della Direzione Regionale per il Veneto e Trentino Alto Adige dell’Agenzia Delle Entrate, che puoi scaricare qui.

Sicuramente si tratta di un documento di riferimento rilevante, ma bisogna considerare che:

  1. non è detto sia estendibile per tutto il territorio nazionale;
  2. non è un testo di legge, è una circolare con delle linee guida.

Le formule che ho proposto nel precedente articolo, si riferivano al calcolo della rendita catastale dell’impianto “saggiate” al 2%, e quindi il confronto avveniva tra le rendite catastali “specifiche” dell’impianto e dell’abitazione.

Tuttavia,dopo essermi confrontato con alcuni professionisti, ritengo possa essere più corretto il confronto tra il valore dell’impianto ai fini catastali, calcolato come già descritto, e il valore dell’immobile sempre ai fini catastali ottenuta moltiplicando la Rendita Catastale agli atti con il corrispondente coefficiente di rivalutazione (100, 50 o 34) in base a questo schema, come da D.M. 14 dic. 1991:

34 per le unità immobiliari classificate nel gruppo E (immobili a destinazione particolare) e per quelli classificati nella cat. Cat. C/1 (negozi e botteghe)
50 per le unità immobiliari classificate nel gruppo D (immobili a destinazione speciale) e per quelli classificati nella categoria catastale A/10 (uffici)
100 per le unità immobiliari classificate nei gruppi A, B e C con esclusione di quelle classif. nelle cat. Cat. A /10 e C/1

Prendendo paro paro le indicazioni contenute nelle linee guida, non ritengo perciò vadano utilizzati i coefficienti di rivalutazione ai fini fiscali, che sono leggermente superiori, nè la rivalutazione del 5%.

In questo modo ragiono anche in termini di “sicurezza”, nel senso che con questi coefficienti il calcolo diventa più restrittivo.

Quindi riassumendo:

se potete risalire al valore d’acquisto del vostro impianto, perché avete conservato le fatture o altre pezze d’appoggio, il valore ai fini catastali (riportato agli anni ’88-’89) si calcola con la seguente formula:

Valore_Catastale_Fotovoltaico = Costo_Impianto X 0,75 X 0,5

altrimenti rimane valido il riferimento ai 1200 €/kWp;

Rispetto all’altro metodo manca l’applicazione del saggio al 2%, quindi il valore dell’impianto ai fini catastali è diciamo “netto”.

Una volta calcolato il valore dell’impianto fotovoltaico in uno dei due modi di cui sopra, si deve confrontare con quella del fabbricato su cui è installato. L’obbligo di variazione scatta se il valore dell’impianto supera il 15% di quello dell’immobile.

Applichiamo al precedente ESEMPIO:

Impianto da 5 kWp. Rendita catastale dell’immobile agli atti: 935 €. Costo dell’impianto fotovoltaico: 20.000 €.

Si calcola il valore catastale dell’immobile moltiplicando la rendita catastale agli atti con il coefficiente di rivalutazione di competenza, in questo caso 100.

Il valore dell’immobile è 935 x 100 = 93.500 €; Il limite per la variazione è 93.500 x 15% = 14.025 €.

Caso 1): valore accertabile € 20.000 x 0,75 x 0,5 = 7.500 €. In questo caso non si dovrebbe fare la variazione catastale, perché € 7.500 < € 14.025.

Caso 2): il valore non è accertabile, per cui si assume 1.200 x 5 = 6.000 €. Anche in questo caso la variazione NON é dovuta.

Questo metodo di calcolo, probabilmente più in linea per i fabbricati residenziali rispetto a quello che ho postato precedentemente nel primo articolo, conferma ancora di più la sensazione di fondo, e cioè che per impianti residenziali al di sotto dei 6 kWp di potenza la variazione catastale non sarà necessaria.

Segnalo il fatto che ad oggi permangono ancora dubbi ed incertezze anche negli uffici di competenza, per cui ho l’impressione che la situazione sia ancora in divenire.

Se questo articolo ti è piaciuto fammi sapere cosa ne pensi lasciando un commento. A presto!

16 thoughts on “BISOGNA ACCATASTARE I PICCOLI IMPIANTI FOTOVOLTAICI ? – PARTE 2”

  1. Ciao Loris
    complimenti per la tua spiegazione che ho trovato molto interessante a mi ha aiutato a dipanare i tanti dubbi che avevo in merito all’accatastamento degli impianti fotovoltaici soprattutto nel residenziale.
    come ho trovato molto interessante è utile il metodo per calcolare il valore dell’impianto da confrontare con il valore catastale.

    di nuovo i miei complimenti . continua così, Ciao Alain

  2. Complimenti per il lavoro. Mi hai dato una grossa mano a capire il procedimento di calcolo. L’unica cosa che non sono riuscito a trovare è il coefficiente di riduzione di 0,50. Ho capito che serve per portare il valore al biennio 88/89 ma vorrei sapere anche dove trovare il dato. Grazie

  3. Molto interessante l’articolo, ma se il valore moltiplicato per 0.5 serve per portare il valore attuale all’annata 88-89 (penso che utilizzi gli indici istat) non capisco perchè bisogna deprezzare per lo 0.75? Anche perchè abbatte non di poco il valore dell’impianto….

    1. Ciao Paolo, e grazie per il tuo feedback! Dunque, il coefficiente 0,75 proviene dal metodo di calcolo del “costo di ricostruzione deprezzato” che puoi trovare nell’allegato IV della circolare AdE N.6 del 30/11/2012. A pg. 3 e 4 di questo documento si chiarisce che per la determinazione del valore ai fini catastali degli impianti di una unità immobiliare realizzati dopo l’epoca censuaria, si considera il costo “a nuovo” ridotto di una percentuale tabellata in base alla vita utile attesa dell’impianto stesso, in questo caso 20 anni, applicando un valore residuo nullo. Tale coefficiente é appunto pari a 0,75.
      Puoi scaricare a questo link l’allegato tecnico –> https://docs.google.com/file/d/0B8ofWk0DYEN2c2hvZ3ZKNDBxcmM/edit?usp=docslist_api

      1. Buona sera,
        Vorrei chiedere il vostro parere in merito all’interpretazione della “già amatissima” circolare 36/E, dove alla fine della pagina 9 viene utilizzata la seguente dicitura “allorquando l’impianto fotovoltaico ne incrementa il valore capitale (o la rendita redditiva ordinaria) di una percentuale pari al 15% o superiore”, per valore capitale non si intende il valore di mercato dell’immobile? ed in questo caso le variabili per calcolarne il valore non variebbero di molto da zona a zona?
        Poi a pagina 10 dice che non sussiste nessun obbligo se i Kw dell’impianto non superano di 3 volte il numero delle unità immobiliari.
        Andando a cercare la definizione tecnica di unità immobile ho visto che si fa riferimento al DPR 1142/49, a quanto sembra ancora in vigore, dove viene specificato che per unità immobile si intende ogni porzione di fabbricato, o insieme di fabbricati purchè, appartenenti allo stesso propietario o ditta e configurino un cespite indipendente, inteso come minimo perimetro immobiliare caratterizzato da autonimia funzionale e reddituale. Tradotto in parole povere tutte le porzioni di fabbricato che hanno una propria particella castale e che per le caratteristiche strutturali ne è consentito l’accesso autonomo dall’esterno o dalle parti comuni avendo la potenzialità di essere affittato fanno cespite a se stante.
        Quindi se la mia interpretazione è corretta chiunque abbia un autorimessa o una cantina classeficate con categorie da C1 a C7 con queste caratteristiche dovrebbe moltiplicare i kw dell’impianto per ogni unità immobiliare, quindi 6 kw su un A3+C2 non necessitano di accatastamento.

        Faccio presente che non sono un esperto, per cui la mia più che un affermazione è una domanda se può essere una strada percorribile visto che io rientrerei in questa casistica.

        Ringrazio tutti anticipatamente

        1. Salve Luigi, nel merito del valore capitale dell’immobile un collega ha scritto un commento qualche giorno fa in proposito. Puoi leggerlo sopra, posta un link al suo blog, http://www.soleterraenergia.it/component/k2/item/9-accatastamento-impianti-fotovoltaici.html.
          Sulla somma delle unità immobiliari le cui parti comuni devono essere asservite dall’impianto, credo che la tua interpretazione sia corretta. Tuttavia le linee guida AdE a cui faccio riferimento (che puoi scaricare all’interno dell’articolo) escludono questa eventualità per cantine e garage, anche se accatastate in modo autonomo. Non so perché, ma é così. Poi si può certamente obiettare sul valore “giuridico” di un documento del genere, ma tant’é…

          1. Buon giorno, intanto grazie della celere risposta. L’articolo che mi hai consigliato lo avevo già letto, non avevo invece scaricato le linee guida della Regione Veneto e Trentino Alto Adige, dopo la lettura della stessa ho visto che loro fanno riferimento alla nota prot. n. 31892 del 22/06/2012, e dopo la lettura di quest’ultima ho scoperto che alla pagina 2 inizialmente si descrive la definizione di unità immobiliare facendo vari riferimenti a più leggi e decreti, tra cui quello da me citato cioè il DPR n. 1142/49 dove si ribadisce che tutto ciò che può fare cespito (cioè guadagno con locazione o vendita) in maniera individuale e funzionale, a prescindere che sia una porzione di immobile o un insiemi di immobili sono da ritenersi unità immobiliari, e verso la fine della pagina 2 viene citata testualmente la seguente frase: I criteri sopraindicati, utili ai fini dell’individuazione dell’unità immobiliare oggetto di censimento catastale, si devono inderogabilmente applicare ad ogni immobile, comprendendo anche ogni altra parte che concorra alla sua autonomia funzionale e reddituale. Per cui, pur ribadendo che non sono un esperto, ritengo che l’interpretazione adottata dalla Regione Veneto e Trentino Alto Adige non rispetti la nota 31892 da loro stessi citata come fonte autorevole. In attesa di un vostro parere porgo distinti saluti.

    1. Beh, innanzitutto complimenti per il tuo blog. Mi piacciono i contenuti, mi piace un botto il tuo messaggio…
      Nel tuo articolo proponi un approccio di calcolo legato al valore di mercato…ti confesso che é la prima volta che lo vedo applicato (anche se non ho la presunzione di conoscere tutto sull’argomento, ovviamente). Se devo essere sincero l’unica perplessità che ho è legata proprio all’aleatorietà delle valutazioni di mercato. In ogni caso il risultato é il medesimo: se la casa non é proprio di modesto valore, niente variazione.

      1. Ciao, mi ha fatto molto piacere il Tuo commento al mio articolo su questo argomento.
        Purtroppo siamo in Italia e conosciamo bene tutti la burocrazia nella quale dobbiamo barcamenarci…….
        Tornando a bomba il ragionamento parte dal fatto che la circolare fa riferimento non alla rendita catastale ma al valore capitale che in effetti è il valore di mercato.
        Inoltre la circolare del 2005 ( se non sbaglio è a questa si richiama l’ADE) fa riferimento sempre all’aumento del valore capitale delle abitazioni sottoposte a ristrutturazioni o miglioramenti energetici.

        Comunque il succo del discorso e’ sempre lo stesso….. 😉

        Ciao e grazie per questi spunti.

        P.s = Complimenti per il blog ed il sito!!

  4. Ho seguito con interesse il precedente articolo e l’attaule e pur non essendo un esperto mi pare più corretto quanto esposto in quest’ultimo dal momento che si parla di “valori” sulla base dei quali determinare poi le rendite. Resta comunque il fatto che l’incertezza è sovrana e il cittadino non è mai posto in condizione di operare in un sistema di certezze.

    1. Condivido la tua analisi. Infatti invito i frequentatori del blog a prestare attenzione più a quest’ultima “versione” dei calcoli. Per il resto che ti devo dire? É curioso che siam qui a parlare di versioni invece che di un sistema di calcolo chiaro, preciso e soprattutto in grado di mettere in condizione gli operatori pubblici di risolvere i dubbi delle persone…

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